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借款2016年樓市大猜想:房價還會繼續漲嗎?


業內人士表示,由於城市間分化格局的不斷顯現,未來的樓市政策也會按照“分層施策”的原則來對各地方進行調控。可以期待的是,“個人房貸抵個稅”有望實現。  視覺中國 資料圖
2015年3月30日,央行和財政部分別發文,松綁二套房貸並減免營業稅。在支持剛需、改善需求以及去庫存的寬松政策基調下,中國樓市整體持續恢復,2015年房價以漲勢收尾,一線城市房價漲幅遙遙領先。
據中國國家統計局2016年1月18日公佈的數據測算,去年12月70個大中城市新建住宅銷售價格同比上升1.6%,連續第三個月上升且漲幅較11月的0.9%明顯擴大。
參考消息援引中原集團研究總監劉淵的話表示,“整體市場在恢復,但城市之間的分化依然明顯。一線城市遠好於其他,二線逐步恢復,三四線還在下降。”
壓力較大的三四線城市如何去庫存,地方政府如何鼓勵農民工進城買房成為題中之義。
2016年1月22日,國務院總理李克強在國務院常務會上,重點關切了推進新型城鎮化的工作,車貸。李克強表示,按照國家新型城鎮化規劃要求,抓住農民工融入城鎮這一關鍵,通過深化改革加快推進新型城鎮化,既是重大民生工程,車貸,也有利於擴大有效投資和消費,促進城鄉、區域協調發展。
李克強強調,在政策具體實施過程中,須進一步抓住全面實行居住證制度、加大棚戶區改造力度等重點問題。當天會議要求各地結合本地實際,抓緊制定居住證暫行條例實施細則,使有別於以往各類暫住證、含金量更高的居住證制度覆蓋全部未落戶的城鎮常住人口。會議決定,加快城鎮棚戶區和危房改造,提高棚改貨幣化安寘比例,將棚改政策支持範圍擴大到全國重點鎮。
幾乎同一時間,山東、江西等地明確了對首次購買城鎮住房的、符合條件的農民給予財政補貼,按規定享受稅收優惠政策,並根據各自實際情況出台個性化措施。
業內人士認為,鼓勵農民工購房有望全國化舖開,對於一些庫存較嚴重的城市在實施力度上可能會更大一些。
2016年的中國樓市將如何發展,澎湃新聞(www.thepaper.cn)與你共同猜想。
1.房價會不會降?
2015年樓市收官,12月份房價繼續上漲。
1月18日,國家統計局發佈2015年12月份70個大中城市住宅銷售價格顯示:12月份,70個城市中,有43個城市房價止跌或上漲。
一線城市中,深圳和上海房價漲幅領先。數據顯示,北京新建商品住宅環比上漲0.5%;上海環比上漲2.1%;深圳環比上漲3.2%;廣州環比上漲0.7%。
國家統計局城市司高級統計師劉建偉表示,由於各城市供需狀況各不相同,城市間房價分化現象仍非常明顯。一線城市和部分熱點二線城市房價上漲較快,環比漲幅明顯高於其他城市;其餘二線城市環比較為平穩;大部分三線城市仍然處於庫存逐步消化階段,環比仍在下降。
劉淵預計,2016年全國新房市場銷售量將下降5%,房價上漲5%,新開工面積同比下降5%,週轉,一線城市短期還是看漲。
按照易居研究院《2015-2016》年度全國房地產市場報告中預測,2016年70個大中城市房價將繼續上漲,源於房價上漲的邏輯並沒有發生改變。從政策層面看,限購限貸政策的取消、公積金和商業貸款等政策的持續放寬、去庫存措施的即將出台、地方政府對於房地產扶持力度的加大、購房者看漲情緒的強化,都會促使房價上漲。從房地產短周期規律看,每輪房價上漲都會至少持續十幾個月份,2015年只上漲了8個月,2016年仍將上漲。預計環比增幅在2016年第三季度見頂。
2.房地產稅會不會征收?


據《經濟參考報》報道,當舖,作為中國稅制改革的重要組成部分,房地產稅改革是中國增加直接稅、降低間接稅,調節稅制結搆的重要一環。 張新燕 澎湃資料圖
2015年8月,備受關注的房地產稅法正式進入全國人大立法規劃,這也意味著房地產稅的討論已經進入總結思路階段。何時出台,只是時間問題。
中央財經大學財經研究院院長王雍君認為,加入立法規劃意味著對房地產稅的討論已經進入總結思路階段,房地產稅是鐵定要開征的。
據《經濟參考報》報道,作為中國稅制改革的重要組成部分,房地產稅改革是中國增加直接稅、降低間接稅,調節稅制結搆的重要一環。未來房地產稅將由地方稅務局征管,全部收入掃地方,成為地方稅源的重要補充。
華夏新供給經濟學研究院院長、全國政協委員、財政部財政科學研究院原所長賈康表示:有關房地產稅的推出現在來看已和原來計劃的時間表不匹配了,現在就看人大什麼時候啟動一審。
3.《不動產登記暫行條例實施細則》落地,會影響房價嗎?
《不動產登記暫行條例》曾被視作反腐利器,一旦執行,官員瞞報登記資產信息等情況將有效減少。
2016年1月20日,國土資源部公佈了《不動產登記暫行條例實施細則》,對集體土地所有權登記、國有建設用地使用權及房屋所有權登記、宅基地使用權及房屋所有權登記等各種不動產權利的登記都做出了更為細緻的規定。
中國不動產登記中心登記制度處工作人員張富剛表示,細則的實施將為中國不動產登記工作提供更加詳實和可操作的法律依據。
此次《細則》中明確提出“三類人”可以查詢不動產登記資料,信用貸款。一是權利人可以查詢、復制其不動產登記資料;二是因不動產交易、繼承、訴訟等涉及的利害關係人可以查詢、復制不動產自然狀況、權利人及其不動產查封、抵押、預告登記、異議登記等狀況;三是人民法院、人民檢察院、國家安全機關、監察機關等可以依法查詢、復制與調查和處理事項有關的不動產登記資料。
細則還指出,申請查詢的主體或者查詢事項不符合規定的,申請查詢的目的不合法的,不動產登記機搆不予查詢。此前輿論擔憂的“以人查房”曝露他人的財產信息,用作不法用途的行為,將面對嚴厲的法律制裁。
另外,不動產登記的實施被認為會抑制樓市的發展,業內人士對此表示不會影響樓市穩定。
4.樓市政策還會繼續出台嗎,軍公教貸款


2015年3月30日,央行和財政部分別發文,松綁二套房貸並減免營業稅。 劉行喆 澎湃資料圖
2015年,樓市政策整體寬松,2016年還將繼續。
2月2日,央行下調首套房首付至最低兩成,就是個信號。
2015年3月30日,票貼,央行和財政部分別發文,松綁二套房貸並減免營業稅。
住房城鄉建設部、財政部、中國人民銀行聯合發文稱二套房首付下調至四成,首套公積金首付三成;與此同時,財政部大幅縮短二手房交易營業稅免征年限從原來的五年降至兩年。
時隔不到半年,樓市再度松綁。同年8月31日住房城鄉建設部官網發佈《關於調整住房公積金個人住房貸款購房最低首付款比例的通知》,明確“對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的居民家庭,為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買住房的,最低首付款比例由30%降低至20%”。
此後,地方政府也可以出台鼓勵樓市新政,軍公教貸款,除北上廣深和三亞外,限購全部取消,部分城市還提出了補貼購房計劃。
按照58安居客提供的最新數據,一線城市價格都普遍上漲,二線城市漲跌互現,而三線城市則全部下跌,全國房價分化劇烈。
業內人士表示,由於城市間分化格局的不斷顯現,未來的樓市政策也會按照“分層施策”的原則來對各地方進行調控。可以期待的是,“個人房貸抵個稅”有望實現。
2015年11月,國務院總理李克強主持召開國務院常務會議,提出通過加快戶籍制度改革帶動住房、家電等消費。
至當年12月14,中共中央政治局召開會議,分析研究2016年經濟工作。對於房地產的表述,會議表示要化解房地產庫存,通過加快農民工市民化,推進以滿足新市民為出發點的住房制度改革,擴大有效需求,穩定房地產市場。
5.是否存在降息空間?
從2014年11月算起,已經連續6次降息。2015年央行接連降息5次,房貸利率已創下歷史新低。澎湃新聞(www.thepaper.cn)算了一筆賬,以貸款100萬元、20年還清、等額本息還款計算,在最新的利率下,這筆房貸的總還款額將降至157萬元,月均還款6544.44元。而六次降息後,每個月可以少還939元。
目前,五年以上貸款的利率為4.9%;一至五年(含五年)的利率為4.75%;一年以內(含一年)的利率為4.35%。
1月19日,房屋二胎,經濟參考報刊文指出,雖然貨幣政策繼續寬松的空間仍在,但政策寬松的邊際效用遞減明顯,同時考慮到目前供給側改革的主基調,市場或許需要降低對今年貨幣大幅寬松的預期,降準降息仍在政策籃子之中,但節奏將明顯不如去年。
6.限購是否會全面退出?


北京、上海、廣州、深圳、三亞五地仍在嚴格執行樓市限購政策。 朱偉輝 澎湃資料圖
目前仍有北京、上海、廣州、深圳、三亞五地仍在嚴格執行樓市限購政策。
值得關注的是,在2015年的中央經濟工作會議上指出一條“取消過時的限制性措施”。
現任倖福人壽監事會主席孟曉囌對此表示,房地產庫存的加大以及整個房地產投資增速的下滑,這些都來自於過去的打壓。孟曉囌稱,限購、限貸可掃為“嬾政”,是捆綁在中國經濟身上的繩索,它所帶來的是壓制市場需求,同時也使得“供給側”成為畸形發展的形態,既打壓了消費又打壓了生產。
孟曉囌表示,“當時的調控認為,抑制房價上漲,那就打壓生產、抑制需求。我把這個限購比喻為打麻藥,你可以麻醉當時的市場,但你麻醉市場的同時也麻醉了開發商,造成了很多城市的供應不足。大家去到非限購城市去開發,這也是現在三四線城市庫存大的原因之一。因此限購政策早就應該取消。”
7.房地產投資增速會回暖嗎?
目前,房地產投資增速已跌至歷史最低。
1月19日,國家統計局發佈2015年全國房地產開發和銷售數據:1-12月份,全國房地產開發投資95979億元,比上年名義增長1.0%,增速比1-11月份回落0.3個百分點至1%。其中,住宅投資64595億元,增長0.4%,增速回落0.3個百分點。
可以發現,自2014年以來,房地產開發投資增速已經連續23個月下滑,目前處於連續十個月在個位數徘徊的狀態。
業內人士認為,開發投資增速持續下滑,2015年全年增長幅度只有1.0%,比2014年下滑9.5%,當前經濟進入L型的發展走勢,未來經濟繼續探底可能性依然仍存在。
按照最新的預判,房地產投資增速會在今年一季度,最晚二季度會止跌回升,不過想要重回此前兩位數增長的態勢已經不太有希望,整體房地產投資增速會徘徊在4%-5%。
8.深圳樓市還有投資空間嗎?
深圳房價在2014年11月開始止跌,同年12月份成為全國首個房價上漲的城市,2015年更是始終領漲全國,該年上半年的高峰時期,深圳樓盤多次出現“日光盤”等現象。
國家統計局數據顯示,2015年12月份,70個城市中,深圳在同比增幅排行中仍位居首位,為47.5%。
2016年2月1日,深圳市規劃和國土資源委員會發佈了深圳1月份樓市數據:新房成交均價再創新高,每平方米46515元,同比增長74.27%、環比增長9.51%。 
數據顯示,房貸,2016年開年,深圳樓市火熱不減,量價齊升。
對此,易居房地產研究院副院長楊紅旭指出,深圳房價已經過熱,投機需求不建議買入。
在楊紅旭看來,任何一種資產都有規律,包括房地產在內,一旦達到峰值就容易產生資產泡沫。
楊紅旭稱,深圳房價存在下跌風險的原因主要是投資投機瘋狂以及深圳房價在短時間內暴漲,“深圳房價已經出現了短期性泡沫”。



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